附條件買賣標的物因附合於不動產，其效力是否及該不動產？
28 Jul, 2025
問題摘要：
動產擔保交易法第4條之1雖賦予擔保權人於加工、附合或混合等結果物之擔保效力，但其適用範圍僅限於動產與動產間之組合，若標的物已與不動產發生附合關係，則因已屬民法第812條以下所規範之不動產法律領域，不再適用動產擔保交易法規範。而於附條件買賣之情形，出賣人亦不得因原有動產標的附合於不動產，即主張擔保債權之延伸。此一解釋方向，符合立法原意、公平原則與物權穩定體系，也避免債權人權利無限上綱而侵害無辜第三人。爰此，倘附條件買賣標的物已成為第三人不動產之重要構成部分時，出賣人不得再行使原動產擔保交易所享有之取回與處分權，其擔保債權亦不得對抗新所有人或不動產交易秩序，應另尋債權救濟管道。
律師回答：
關於這個問題，附條件買賣標的物於買受人尚未完成價金支付或契約所定條件前，其所有權仍屬出賣人所有，法律上屬於擔保交易的一種特殊安排。動產擔保交易法第4條之1規定：「動產擔保交易之標的物，有加工、附合或混合之情形者，其擔保債權之效力，及於加工物、附合物或混合物。但以原有價值為限。」從該條文字上來看，雖已明確規定擔保債權可及於加工、附合、混合等衍生物，但並未進一步說明其中所謂的「附合」，是否也包括動產附合於不動產之情形。對此，實務與學理皆有討論，尤其在涉及附條件買賣時，問題更形複雜。需進一步分析動產擔保交易法第4條之1的立法背景與相關條文之配合適用，才能清楚界定其效力範圍。
該條於民國65年1月28日修法時所附之立法理由，條文係參酌民法第812至814條與美國動產擔保交易法而增訂，意在強化擔保債權之效力，確保債權人利益，同時不妨礙債務人對動產之正常使用與收益能力。其核心精神在於：雖債務人持有並使用動產擔保標的物，但其加工、附合或混合結果所生成之新物，仍在原有價值範圍內延伸擔保效力，從而提高擔保資產之穩定性。然其所謂「附合」，於立法參考文獻與內容架構中，乃係指動產與動產之附合，並非擴及至動產與不動產之整合。亦即，動產擔保交易法第4條之1本旨在動產範疇內運作，若強行將擔保效力延伸至不動產範疇，不僅有違文義解釋，也會引發嚴重的不動產登記與交易安全問題。
更進一步，於附條件買賣契約下，標的物雖已交由買受人占有使用，但所有權仍屬出賣人，僅當買受人履行價金支付義務或完成特定條件後，才發生所有權移轉效力。此制度設計本身即是為了擔保出賣人債權之實現，當買受人有不履約情事發生，依動產擔保交易法第28條規定，出賣人可依法取回標的物；並依第29條規定再行出賣，從價金中取得償還。因此，附條件買賣中之物權保留制度，實具替代動產抵押之功能。
然而，若該附條件買賣標的物例如砂石、水泥、管線、牆體結構等建材，已因施工而與建築主體發生實體附合關係，使該動產成為不動產不可分割或重要之組成部分，即應適用民法第812條關於動產附合於不動產之規定。
屆時其所有權將因附合而歸屬於不動產所有人，出賣人即失去對原標的物之物權基礎，無從主張取回或拍賣該動產。假使仍認動產擔保效力得擴張至不動產所吸收者，將導致抵觸民法物權編所確立之不動產安定原則，亦可能侵害善意第三人對該不動產取得所享有之公信保護效力。
按動產擔保交易法第4條之1規定：「動產擔保交易之標的物，有加工、附合或混合之情形者，其擔保債權之效力，及於加工物、附合物或混合物。但以原有價值為限。」固未明示附合之類型是否及於動產附合於不動產，惟參酌民國65年1月28日增訂該條之立法理由：「…參照民法第812、813及814條暨美國動產擔保交易法等修正例，增訂本條，以使經設定擔保之動產，其債務人仍得充分享有使用收益之權，以增加擔保交易標的物之價值，兼謀有效確保債權人之債權。」有關附合部分既係參照民法第812條暨美國動產擔保交易法等而增訂，則所稱附合係指動產與動產附合之情形而言。又附條件買賣之標的物，於買受人依約支付價金或完成特定條件前，其所有權仍為出賣人所保有，倘買受人有妨害出賣人權益之行為，諸如不依約定償還價款或完成特定條件，或將標的物出賣、出質或為其他處分，出賣人得取回占有標的物，並得再行出賣，此觀動產擔保交易法第26條、第28條及第29條規定即明。故附條件買賣係以出賣人保留標的物所有權之方式，保障出賣人之債權，使出賣人得藉由後續取回、再出賣之制度設計獲償。倘於附條件買賣情形，動產附合於第三人所有不動產而為重要成分，由不動產所有人取得動產所有權時，亦認有動產擔保交易法第4條之1規定之適用，則第三人所有之不動產勢將面臨被債權人取回占有及再行出賣之窘境。動產與不動產之價值相差懸殊，尤以現今社會公寓2大廈林立，附條件買賣標的物(例如砂石、水泥等原料)附合於多數區分所有權人所有建物之情形屢見不鮮，若債權人得依動產擔保交易法第4條之1規定主張權利，對於因信賴不動產登記而善意取得不動產所有權之人實非公平，亦影響不動產交易安全甚鉅，就當事人權益保護而言，顯然輕重失衡，當非立法本意。故於附條件買賣標的物因附合而為第三人所有不動產重要成分之情形，當無動產擔保交易法第4條之1規定之適用。(最高法院111年度台抗字第796號裁定)
實務上確有案例說明此一爭議。若承作附條件買賣的動產標的物，最終附合於第三人所有的不動產（如公寓大廈中區分所有權人之牆體、地基等），則動產所有權亦歸屬於不動產所有人，出賣人已喪失對該動產之物權期待，無從再援引第4條之1主張對附合物取回占有或再行出賣。理由在於：一來不動產價值顯著高於動產，若容許動產擔保延伸效力，將迫使善意不動產所有人遭受不合理風險；二來亦損及不動產登記制度與交易安全，對整體法律安定性產生嚴重衝擊。尤其現代建築多為共有型態，若每一項建材背後均可能潛藏出賣人擔保權，將使不動產買賣流程極度困難，信賴保護與經濟流通難以維持。
-債務-債務擔保-動產擔保-動產抵押
(相關法條=民法第812條=民法第813條=民法第814條=動產擔保交易法第4-1條=動產擔保交易法第28條=動產擔保交易法第29條=動產擔保交易法第26條=)
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